80亿上海殡葬龙头，高价墓地开始滞销

殡葬龙头，墓地也不好卖了。

3 月下旬，白晓江领导的福寿园公告，2024 年收益总额约 20.78 亿元，减少约两成，净利为 3.73 亿元，大体砍半。

这家总部在上海的殡葬头部企业，总资产超过 80 个亿，其核心业务就是经营墓地，占比高达 82% 左右，管理层一度大举收购墓园。

" 努力从传统的殡葬综合服务商，向生命科技服务提供者迈进。"

面对下行的挑战，白晓江正带队努力转型，他们从技术入手，发布数智人、数字家祠等产品，期待成为 " 数字化殡葬 " 的引领者。

墓地减收

围绕殡葬，白晓江团队已构建一个产业闭环，涉及墓园服务、殡仪服务及火化机等其他服务。

其中，商业墓地是其收入支柱。

只是，受到整体环境和预期影响，墓地消费也趋向谨慎，白晓江团队的墓地，2024 年全年卖出 12569 座，减少 3816 座，收益同比减少 22.2%。

好在，平均到每座墓地，单价依然非常高，达到 12.1 万元一块，其均价上升了 1.4 个百分点。

福寿园约五成收入，来自上海。有数据显示，上海墓地每平单价高达 15 万 -24 万元，堪比房价。

" 经营性墓地的建设、经营许可受到严格限制，形成进入壁垒，公司议价能力较强，即便终端需求下降，也能维持单价不变。" 业内人士分析道。

据报表披露，2024 年，福寿园也提供 3935 座公益性及村迁墓地，以满足旧坟拆迁及特定惠民人群的需求，平均只有 2934 元，价差较大。

饶是单价昂贵，墓地生意远未如设想的暴利。

2024 年，福寿园墓地的经营利润率，只有 41.3%，其中就涉及工程成本、人员服务以及项目减值等。

好在，白晓江团队设计的墓园业务，采用 "一次性销售墓地 + 长期维护服务" 的模式，部分平滑了墓地销售的波动性。

在购买墓地时，客户除了支付一次性费用外，还需支付 10-20 年的维护费用。据披露，这笔维护费用，已积攒至 5.85 亿元。

" 庞大墓园维护服务费用，这是累计尚未结转为收入的总额，可形成稳定的收入后置效应。" 业内人士表示。

基于双重收费，白晓江能控制的现金，确实较为宽裕。

截至 2024 年底，福寿园银行结余及现金为 20.56 亿元，定期存款余额约 1.88 亿元，资产负债比率仅为 0.5%。

" 由于我们良好的经营现金产生能力，故我们的经营一直保持较低的负债利率。"

管理层自豪表示，福寿园一直高分红，已计划在 2025 年派发特别股息，总金额约 9 亿港元。

扩张触雷

白晓江团队，赶上一个特殊风口。

" 人口老龄化、火化率提升和公墓供给紧张三大红利，共同构成福寿园所在赛道的强劲发展。" 业内人士表示。

据悉，福寿园土地来源，部分来自有关部门划拨，只是土地审批日趋严格，溢价收购就成为白晓江扩张的主要方式。

据券商统计，2014 年至 2022 年，福寿园与墓地相关的并购，高达 23 次，累计金额 20.6 亿元，主要在上海以外，其殡葬业务迅速进入 40 余座城市。

自 2023 年以来，他就扩充在陕西延安、山东菏泽以及山东德州的墓园项目。

墓地生意固然好，并购却未见得一定赚钱，甚至触雷到 " 毒资产 "。

2021 年，福寿园在年报中披露，计划分 4 批共向元宝山公司注资 6300 万元，以获取涿鹿元宝山的 70% 的股权。

次年底，没想到标的存在第三方欠款 5782.9 万元，只好代为偿还。

财报披露，2024 年，白晓江团队就山东、辽宁的两处墓园，合计计提 1.04 亿元的商誉和资产减值，大幅降低了盈利。

这也让福寿园对并购更加谨慎。

" 聚焦核心高能级城市，关注更具区域协同效应的新建及存量项目的机会 …… 以公允合理的对价收购优质资产。"

其管理层甚至明确表示，今后不再轻易并购，一是价格问题，二是质量问题。

截至 2024 年底，福寿园可用于墓穴销售的土地面积，约有 283 万平米，可满足其长期运营所需。

现在，白晓江等将大量精力，转向提前锁定客户，福寿园推出了生前契约销售，帮助客户提前安排好身后事。

截至 2024 年，其团队共签订生前契约超 2 万份，较上年增长 14.2%，累计合约负债 5254.2 万元。

" 生前契约服务已得到各级政府及长者服务机构的肯定、支持和服务采购。" 管理层表示，其销量的主要增长就来自于机构、政府的解决方案的采购等。

多点创新

白晓江团队，也在探索新的殡葬服务。

" 福寿园持续深化数字化转型，为客户提供更优质的生命服务。"

这些年，管理层倡导 "3JI" 理念（记号做美，记载做厚，纪念做长），其将福寿园定位为生命科技服务商，且大幅推广 " 互联网殡葬服务 " 新模式。

2024 年清明节，福寿园即将 AI 技术应用于数字人的打造，以 " 数智人虚拟发布 " 形式举办发布会。

官方发布称，仅需 1 张照片和 1 分钟语音，就可用 AI 大模型合成对应的人物视频，做到 " 数字重生 "，并为著名媒体人曹景行打造了数字重生的形象。

据媒体报道，福寿园将 AI 数字人业务分为数字人图文版、数字人语音合成版与定制数字人三种，最基础的图文版原价 199 元一次，与市面可比 AI 工具比，不算便宜。

白晓江团队，还发布国内首个虚实交互的数字家祠——元家祠。

其数字家祠结合数字纪念馆、数字人、AI 家传、在线纪念等功能于一体，以更具象的 3D 展厅形式呈现。

" 在这里，逝者的照片、影像、生前画作等都可以由家属自由布置。" 官方介绍说。

围绕殡葬场景，他们还推出大量情绪整合的新型产品服务。

如，充分挖掘客户心理需求，利用智能声光系统改造火化场景，将 " 冥想疗愈 " 服务引入告别仪式；研发安灵接运仪式、故人沐礼、悬挂祈福礼及相关文创产品。

福寿园将厅堂标准化进一步升级形成《生命 " 四堂 " 规划方案》，提升守灵告别厅的实用性、美观度、科技感。

" 增强客户对殡仪服务的体验感和获得感。" 管理层明确表示，科技殡葬和 " 殡葬互联网 +" 服务，将是其重要方向。

殡葬事业固然冷僻，白晓江的团队，在钻研这门生意上，的确是非常投入和认真的。

图片来源：福寿园，除标注外